FAQ's

JAKIE DOKUMENTY WYMAGANE SĄ PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego):

• Podstawa nabycia (akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny lub przydział wydany przez spółdzielnię; ewentualnie pismo potwierdzające przyjęcie w poczet członków lub przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe).
• Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone, prawomocne postanowienie Sądu o nabyciu spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uiszczeniu podatku od spadku oraz sposób nabycia spadkodawcy.
• Aktualny odpis z księgi wieczystej.
• Aktualne zaświadczenie ze spółdzielni podpisane przez 2 członków zarządu potwierdzające, że mieszkanie nadal przysługuje sprzedającemu i nie jest zadłużone.
• Zaświadczenie, że w danym lokalu nikt nie jest zameldowany.
• Bieżące książeczki opłat, rachunki za media itp.


Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, czyli mieszkanie hipoteczne (z założoną KW - księgą wieczystą i udziałem w gruncie):

• Podstawa nabycia (akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny lub – w przypadku dziedziczenia – prawomocne postanowienie Sądu o nabyciu spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uiszczeniu podatku i sposób nabycia spadkodawcy).
• Aktualny odpis z księgi wieczystej.
• Aktualne zaświadczenie wydane przez zarządcę budynku potwierdzające, że mieszkanie nie jest zadłużone wobec wspólnoty (wskazana jest również pisemna informacja o wpłatach na fundusz remontowy i planach remontów).
• Zaświadczenie, że w danym lokalu nikt nie jest zameldowany.
• Bieżące książeczki opłat, rachunki za media itp.

Działka lub dom:

• Podstawa nabycia (akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny).
• Jeśli działka/dom zostały odziedziczone, prawomocne postanowienie Sądu o nabyciu spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uiszczeniu podatku od spadku i sposób nabycia spadkodawcy.
• Aktualny odpis z księgi wieczystej.
• Jeśli nie ma księgi wieczystej, mapka geodezyjna.
• Aktualny wypis z rejestru gruntów.
• Aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nt. przeznaczenia działki lub informacja o jego braku.
• Mapa ewidencyjna lub zasadnicza działki.
• Jeśli działka jest w użytkowaniu wieczystym, umowa o ustanowienie tego prawa (zezwolenie na użytkowanie) i decyzja o wysokości opłaty rocznej.
• Decyzja o wysokości podatku od nieruchomości.
• Zaświadczenie, że w budynku na działce nikt nie jest zameldowany.
• Jeśli dom sprzedawany jest w stanie surowym lub w trakcie rozpoczętej budowy, rozbudowy czy generalnego remontu, zezwolenie na budowę i dziennik budowy.
• Jeśli był zrobiony podział gruntu, wyrys z mapki geodezyjnej zatwierdzony przez gminę.
 

CO TO JEST UMOWA POŚREDNICTWA I JAKIE SĄ RODZAJE UMÓW POŚREDNICTWA?

Umowa pośrednictwa, określona w Art. 180 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, jest umową starannego działania, zawartą w formie pisemnej pod rygorem nieważności i wzajemną, czyli zobowiązującą dla dwóch stron: pośrednika i zamawiającego. Reguluje ona jednoznacznie zakres praw i obowiązków pośrednika, który zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów (nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części, czy innych umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części).  Zamawiający, z kolei, zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Umowa ta precyzuje również sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za podjęte czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Umowa pośrednictwa zawiera kilka podstawowych elementów:

• określenie czasu i miejsca zawarcia umowy, czasu trwania umowy, jak też strony umowy,
• opis nieruchomości,
• warunki umowy,
• zakres praw i obowiązków pośrednika/agencji i zleceniodawcy,
• wynagrodzenie pośrednika,
• opis działań marketingowo-reklamowych i warunków współpracy z innymi pośrednikami,
• określenie pośrednika odpowiedzialnego zawodowo, numeru jego licencji zawodowej i oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej,
• klauzulę o ochronie danych osobowych.

Istnieje kilka rodzajów umów pośrednictwa:

• umowa pośrednictwa otwarta,

• umowa pośrednictwa na wyłączność,

• umowa pośrednictwa na wyłączność typu bezpośredniego.

Pośrednik, przed podpisaniem umowy pośrednictwa, powinien szczegółowo omówić cechy każdej umowy ze swoim klientem.

Umowa pośrednictwa otwarta

Umowa pośrednictwa otwarta polega na tym, że nie ma gwarancji, iż pośrednik jest jedyną osobą, jaka jest odpowiedzialna za sprzedaż danej nieruchomości. Zazwyczaj sprzedający, podpisując kilka umów pośrednictwa typu otwartego, zgłasza gotowość sprzedaży swojej nieruchomości do kilku biur pośrednictwa. Może on też samodzielnie próbować znaleźć nabywcę. Umowa taka zwykle jest podpisywana na czas nieokreślony, tj. do momentu znalezienia kupca i sfinalizowania transakcji, ale może być ona odpowiednio wypowiedziana. Sprzedający jest często błędnie przekonany, że prawdopodobieństwo sprzedaży jest większe im więcej jest podpisanych umów i im więcej pośredników go reprezentuje, wierząc, że dzięki rzekomej zwiększonej ekspozycji nieruchomość łatwiej się sprzeda.

Umowa pośrednictwa na wyłączność

Umowa pośrednictwa na wyłączność, zwana również umową ekskluzywną, zalecana przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) i Polską Federację Rynku Nieruchomości (PFRN) oznacza:  

• ograniczenie się sprzedającego, na określony czas, do usług jednego pośrednika/biura nieruchomości,
• ścisłą współpracę pomiędzy sprzedającym a pośrednikiem opartą na uczciwych i zdrowych relacjach (np. zgoda na akcje promocyjne, otwarty dom, prezentacje nieruchomości przez pośrednika, udział pośrednika w negocjacjach, obniżenie ceny ofertowej itp.),

• kompleksową obsługę Klienta przez pośrednika, włącznie z doradztwem lub poleceniem osób/firm trzecich (np. doradca kredytowy, inspektor techniczny, notariusz, architekt, dekorator wnętrz, doradca finansowy itd.), w którego interesie leży jak najszybsze doprowadzenie do skojarzenia stron i sfinalizowania transakcji.

Umowa ekskluzywna zawarta na czas określony oznacza, że pośrednik pracuje na rzecz swojego Klienta aktywnie i na „najwyższych obrotach“: jego motywacja, zaangażowanie i efektywność są niezmiernie wysokie, ponieważ wie on, że za skojarzenie stron i doprowadzenie do transakcji zostanie wynagrodzony. Przeznacza on wobec tego stosunkowo duże nakłady na reklamę i promocję danej nieruchomości, a także dąży do jak najszerszej współpracy z innymi pośrednikami. Przyjmując ofertę na wyłączność, pośrednik wprowadza ją do wszystkich możliwych systemów/baz danych typu: własne biuro/sieć informatyczna, MLS WSPON, popularne portale internetowe, własna strona internetowa, ulotki, broszurki, gazety/magazyny, banery itp. Współpracując otwarcie i chętnie z innymi, pośrednik nie tylko zwiększa swoją szansę na udaną sprzedaż, ale ją również przyspiesza, co daje niewspółmierne korzyści klientowi. Nie wpływa on też w żaden sposób na wysokość prowizji, jaką zobowiązany będzie zapłacić klient. Pomimo, iż prowizję płacą obydwie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający jak i kupujący, umowy z klauzulą wyłączności opierają się na zdrowych i jasnych zasadach i są korzystne dla sprzedającego, kupującego, jak i pośredników. Zapewniają one też, że oferty są zawsze aktualne, a pośrednik dzięki temu wiarygodny.

 Umowa pośrednictwa na wyłączność typu bezpośredniego 

Najbardziej zaawansowaną formą umowy pośrednictwa, z powodzeniem funkcjonującą na dojrzałych rynkach nieruchomości na Zachodzie, jest umowa ekskluzywna typu bezpośredniego, która różni się od umowy pośrednictwa na wyłączność tym, że wynagrodzenie pośrednika opłaca tylko sprzedający, a pośrednik zobowiązuje się do niepobierania prowizji od kupującego. Wynagrodzenie pośrednika, włącznie z wynagrodzeniem współpracującego pośrednika, jest wkalkulowane w cenę. W konsekwencji, pośrednik, który podpisze taką umowę, dzieli się prowizją z pośrednikiem, który znajdzie nabywcę. Prowadzi to niewątpliwie do owocnej współpracy między pośrednikami i szybkiej sprzedaży. Umowa tego rodzaju wprowadza najzdrowsze zasady pracy dla pośredników. Jest ona oferowana przez profesjonalistów w branży nieruchomości, którzy nie tylko mają dużą siłę przebicia, wiarę w siebie, przekonanie o własnej wartości i mocno rozwinięte zdolności negocjacji, ale są też ekspertami w swojej dziedzinie o ustalonej reputacji i wysokich standardach. Dla nich oczywiste jest, że dobro klienta, którego reprezentują, jest sprawą nadrzędną i nie szczędzą oni wysiłku, aby nieustannie doskonalić swoje umiejętności, pozytywnie odróżniać się od innych, i pozostawać konkurencyjnymi. Wyróżnia ich perfekcyjna znajomość lokalnego rynku i jego trendów, jak również wzbogacona wiedza na temat przepisów podatkowych, prawnych czy rozwiązań finansowych. Bardzo wielką wagę przywiązują oni do jakości obsługi klienta i dbają o to, aby zapewnić sobie polecenia zadowolonych klientów na przyszłość. Sam fakt, że sprzedający pokrywa koszty pośrednictwa sprawia, że kupujący jest dodatkowo zachęcony do skoncentrowania się na nieruchomościach oferowanych na zasadzie umowy ekskluzywnej bezpośredniej, wiedząc, iż cena jaką widzi (pomniejszona o ewentualny rabat uzyskany w wyniku negocjacji) jest ceną jaką przyjdzie mu zapłacić (tzn. nie musi się już martwić o pokrycie kosztów reprezentującego go pośrednika).

DLACZEGO WARTO PODPISAĆ UMOWĘ Z KLAUZULĄ WYŁĄCZNOŚCI I DLACZEGO MA ONA SENS DLA SPRZEDAJĄCEGO?

• To jedna umowa pośrednictwa, a nie kilka czy kilkadziesiąt umów otwartych, każda z innymi warunkami wynagrodzenia, wypowiedzenia itd.
• Zazwyczaj przekłada się na wyższą cenę transakcyjną. W momencie kiedy pośrednik czuje, że jego czas i pieniądze są relatywnie bezpieczne (lub też wysokość jego wynagrodzenia zależy od uzyskanej ceny), poświęci on swój czas i postara się, aby wynegocjować jak najlepsze warunki dla klienta czy nawet odrzuci oferty, które nie mają sensu.
• Umożliwia pośrednikowi umieszczenie znaku/baneru ‚Na Sprzedaż‘ na terenie nieruchomości. Wiedząc, że duża liczba kupujących zgłasza się, ponieważ zobaczyli oni znak, ważne jest aby taki znak mieć zainstalowany. Żaden pośrednik nie umieści znaku ‚Na Sprzedaż‘ bez podpisanej umowy pośrednictwa na wyłączność, gdyż mógłby pracować za darmo.
• Pozwala agentowi nieruchomości zainwestować więcej w reklamę. Kiedy pośrednik ma podpisaną umowę pośrednictwa na wyłączność, tzn. jako jedyny posiada daną ofertę, może on bez obaw zainwestować więcej w promocję oferty, jako że jego inwestycja będzie raczej bezpieczna. W przeciwnym wypadku zainwestuje on swoje pieniądze gdzie indziej.
• Sprawia, że więcej pośredników pracuje dla Sprzedającego! Podpisując umowę pośrednictwa na wyłączność Klient zapewnia pośrednikowi swobodę dzielenia się ofertą z ogromną liczbą pośredników w kraju i za granicą. Oferowana nieruchomość ma tak naprawdę dużo więcej, a nie mniej, ekspozycji (jest ona sprzedawana nie przez jedno, ale przez wiele biur!) i przez to sprzedaje się szybciej!
• Zapewnia, że Klient jest lepiej poinformowany. Pośrednik ma bardzo wysoką motywację, aby zaoferować usługi pierwszej jakości i informować Klienta na bieżąco co dzieje się z daną ofertą. Umowa na wyłączność zobowiązuje pośrednika do serwisu najwyższej klasy!
• Oznacza, że sprzedający kontaktuje się z jednym pośrednikiem, znanym mu z imienia i nazwiska, a nie z pośrednikiem, który jest w danym momencie dostępny i najczęściej nie ma pojęcia o jaką nieruchomość chodzi, często nigdy jej nie widział lub nigdy nie poznał jej właściciela. W interesie obu stron leży, aby transakcja została przeprowadzona szybko, jak najefektywniej i jak najbezpieczniej. Współpracując tylko z jednym pośrednikiem, sprzedający unika problemów związanych z anonimowymi kontaktami telefonicznymi czy osobistymi i eliminuje pielgrzymki przypadkowych klientów.
• Oznacza 100% zainteresowania agenta nieruchomością sprzedającego. Gwarantowane wynagrodzenie pośrednika powoduje, że jego motywacja i zaangażowanie są nieporównywalnie wyższe, niż gdyby podpisał on ze sprzedającym umowę otwartą. Pośrednik śledzi na bieżąco, co dzieje się z nieruchomością i jej właścicielem, obserwuje lokalny rynek nieruchomości, orientuje się jakie nieruchomości stanowią największą konkurencję dla danej oferty i wie jak reagować na zmieniające się trendy.
• To kompleksowa obsługa Klienta, spokój i zaufanie! Pośrednik jest odpowiedzialny za całość transakcji, a sprzedający może się zrelaksować wiedząc, że osoba, którą osobiście zna fachowo i efektywnie zajmuje się procesem sprzedaży jego nieruchomości.

DLACZEGO PRZY KUPNIE NIERUCHOMOŚCI WARTO JEST WSPÓŁPRACOWAĆ ZE SWOIM WŁASNYM AGENTEM NIERUCHOMOŚCI?

Agent nieruchomości zazwyczaj reprezentuje Sprzedającego, w związku z czym pracuje on tak, aby jak najlepiej zabezpieczyć interesy swojego klienta i zapewnić jak najwyższą cenę transakcyjną oferowanej na sprzedaż nieruchomości.

Nie tylko więc wskazane, ale wręcz pożądane wydaje się wobec tego, żeby Kupujący reprezentowany był, na podstawie pisemnej umowy pośrednictwa, przez swojego własnego agenta nieruchomości, który zagwarantuje właściwy przepływ informacji i będzie pracował na najwyższych obrotach z myślą o interesach swojego klienta. Każdy Kupujący powinien mieć możliwość podjęcia najkorzystniejszej dla siebie decyzji przy zakupie mieszkania, domu, działki, lokalu itp.

Współpracując z agentem kupującym możemy uniknąć wielu kosztownych błędów i uzyskać nieocenioną pomoc w postaci:

• dostępu do najbardziej aktualnych trendów na rynku nieruchomości,
• informacji na temat lokalizacji, w której zamierzamy nabyć nieruchomość, włącznie z analizą rynkową porównywalnych obiektów,
• trafnego rozpoznania naszych potrzeb dzięki współpracy z jednym agentem nieruchomości,
• pomocy przy negocjowaniu najlepszych warunków umowy, włącznie z odpowiednimi klauzulami zabezpieczającymi nasze interesy,
• pomocy w uzyskaniu kredytu czy załatwieniu formalności związanych z obsługą transakcji (np. rozliczenie kosztów notarialnych, informacja na temat podatku, który przyjdzie nam zapłacić, adresy do solidnych firm remontowych czy wykańczających wnętrza, itp.). 

NA CO WARTO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZED PODPISANIEM UMOWY POŚREDNICTWA

Bardzo ważne jest, aby - zanim podpiszemy umowę pośrednictwa - dokładnie sprawdzić biuro nieruchomości, z którym zamierzamy współpracować. W ten sposób unikniemy ewentualnych przykrych niespodzianek w przyszłości i zabezpieczymy nasze interesy jako Klienci.

O czym pamiętać przy wyborze pośrednika w obrocie nieruchomościami »»

Pośrednicy nieruchomości działają na szkodę klientów »»

Jak sprzedawałam mieszkanie, które nie istnieje »»

Nie zgadzaj się na pośrednictwo bez umowy »»

JAK PRZYGOTOWAĆ MIESZKANIE DO SPRZEDANIA »»

8 SZYBKICH SPOSOBÓW NA ZWIĘKSZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI  »»